Même avec un prêt en cours, votre logement fait partie de votre patrimoine

Si vous avez acheté un appartement à Rennes, il est important de savoir que celui-ci entre dans le calcul de votre patrimoine, même si vous avez encore un crédit en cours. Comme nous allons le voir dans cet article, cela peut être pris en compte dans votre capacité de remboursement.

Votre logement, même avec un crédit en cours, entre dans votre patrimoine

Dans un arrêt récent, la Cour de cassation a jugé qu’un logement, même avec un crédit en cours, devait être pris en compte dans l’évaluation du patrimoine et des capacités de remboursement de l’acquéreur. Le prix d’achat du bien duquel est déduit le montant du capital restant dû à la banque doit donc être ajouté au montant du patrimoine existant de l'emprunteur lors de l’évaluation de celui-ci.

Ainsi, un emprunteur avait suspendu le paiement de ses mensualités de prêt arguant des charges de famille trop importantes au regard de ses revenus. Il reprochait également à la banque de ne pas l’avoir informé du risque de surendettement lié à la souscription de cet emprunt. Cet emprunteur a vu ses arguments rejetés par la Cour de cassation.

Le banquier affirmait qu’il avait bien exercé son devoir de conseil en estimant que les capacités de remboursement de son client étaient suffisantes pour assumer l’emprunt sollicité sur la base de :

  • Ses revenus,
  • La valeur de ses biens, dont la valeur nette du nouveau logement.

L'emprunteur, quant à lui, estimait que :

  • D’une part, le logement acquis avec ce crédit ne rentrait pas dans son patrimoine dans la mesure où il n'était pas encore payé,
  • D’autre part, son objectif était de faire de ce bien un logement pour sa famille et qu’il n’avait donc pas l’intention de réaliser une plus-value.

La Cour de cassation a débouté le demandeur sur la base de l’application des règles d’évaluation de l’état de fortune et du patrimoine.

Tout le patrimoine du client est pris en compte par la banque

La banque est tenue au devoir de conseil et doit faire une mise en garde aux emprunteurs peu familiers avec les questions financières lorsqu’elle constate un risque de dépassement de ses capacités de remboursement et de surendettement de celui-ci. Pour ce faire, dans son évaluation, elle prend en compte les revenus et la valeur du patrimoine de l'emprunteur.

À la fin du crédit, le patrimoine de l'emprunteur sera augmenté de la valeur totale du bien. Pour autant, la valeur du logement doit être ajoutée à tout moment au patrimoine de l’emprunteur pour sa valeur nette, soit son prix d’achat moins le capital restant dû.

L'augmentation du patrimoine de l’acquéreur lui confère une capacité de remboursement plus importante qui peut permettre à la banque d’écarter le risque de surendettement et de la dispenser de toute mise en garde de son client.

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