Quelles sont les solutions pour une copropriété en difficulté ?

Les copropriétés peuvent se retrouver parfois en difficultés financières : charges impayées, travaux urgents jamais réalisés, etc. Que faire si vous avez acheté un appartement à Saint-Malo dans une copropriété dans cette situation ?

Qu’est-ce qu’une copropriété en difficulté ?

La faillite ne concerne pas que les immeubles insalubres situés dans des quartiers déshérités. Les immeubles anciens des centres-villes huppés qui nécessitent parfois des travaux importants de remise aux normes, d’isolation ou de ravalement peuvent également se retrouver en difficulté. Généralement, les critères qui peuvent entraîner une copropriété dans les difficultés sont les suivants :

  • Une accumulation d’impayés qui entraîne un endettement de la copropriété supérieur à 25 % de son budget annuel (ou 15 % si la copropriété comprend plus de 200 lots) ;
  • Des charges élevées - voire disproportionnées - par rapport aux services rendus ;
  • Des carences d’entretien provoquant la dégradation du bâtiment nécessitant de gros travaux ;
  • Une proportion importante d’impayés de la part des copropriétaires.

La mise sous observation de l’immeuble

Le syndic de copropriété doit informer le conseil syndical par lettre recommandée avec avis de réception si l’endettement de la copropriété vis-à-vis de ses fournisseurs atteint :

  • 25 % du budget annuel pour les copropriétés de 200 lots maximum ;
  • 15 % pour celles de plus de 200 lots.

À partir de la clôture des comptes, le syndic dispose d’un mois pour effectuer un recours devant le tribunal et demander la nomination d’un mandataire ad hoc. Celui-ci sera chargé d’analyser la situation financière de l’immeuble, puis de formuler des préconisations dans un rapport qui sera transmis sous trois mois renouvelables au tribunal. Le tribunal le transmettra à son tour au syndic, au conseil syndical et au maire de la commune ou au préfet.

Le syndic doit informer tous les copropriétaires individuellement et ceux-ci peuvent consulter le rapport du mandataire ad hoc.

Dans les six mois suivant la remise du rapport ou dans les trois mois si des mesures d’urgence sont prévues, l’assemblée générale doit débattre des projets de résolutions nécessaires à la mise en œuvre du rapport. Le syndic notifie le procès-verbal de l’assemblée générale au mandataire ad hoc et au juge dans un délai de six mois.

La désignation d’un administrateur provisoire

Un administrateur provisoire peut être désigné pour une durée d’un an minimum par le président du tribunal :

  • Dans le cas où l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ;
  • Ou si la conservation de l’immeuble ne peut plus être assurée.

Les dettes sont suspendues et l’administrateur prépare un plan d’apurement de celles-ci. Ce plan d’apurement ne peut excéder cinq ans.

Lorsque la situation ne peut pas être redressée, un plan de sauvegarde peut être établi par une commission mise en place par le maire ou le préfet. Ce plan est fixé pour cinq ans, renouvelable par période de deux ans.

L’état de carence de la copropriété peut être prononcé par le tribunal suite à sa saisine par le maire, le préfet ou 15 % de copropriétaires si une situation financière saine ne peut pas être rétablie.

 

La copropriété est dissoute et passe dans le domaine public. Une procédure d’expulsion des copropriétaires est alors engagée par le maire. Cette procédure est très rare et concerne généralement des immeubles extrêmement dégradés.